Nje nder problematikat me kryesore qe ka tregu I paluajtshem eshte cmimi prones. Nuk ka pasur dhe akoma nuk ka nje rregullator tregu. “ Produkti “ dhe “ Ofertuesi “ jane ne skaje te kunderta, produkti ne kete rast eshte “ Prona “ dhe ofertuesi eshte “ Tregu Bleres “. Shume here ballafaqohem me tregun shites per cmimin e duhur te nje prone dhe cili eshte cmimi I sakte I nje prone? Cmimi me I sakte I mundshem eshte ai cmim qe bleresi eshte I gatshem te ofroje, ai eshte rregullatori!
Ne shumicen e rasteve ne vendin tone, cmimet vendose te fryra dhe kjo ndodh per disa arsye si pershembull :
Referimi I gabuar I prones, Tregu Artificial aktual, Vleresuesi I gabuar I prones dhe fryrja e cmimit per negociate, etj.
Sidoqofte, nje nga gjerat qe ndodh me shume ne fushen e pasurive te paluajtshme, eshte qe klienti apo kushdo qe e perfaqeson ate prone do mundohet te fryje cmimin dhe kjo eshte gjeja me e shemtuar qe mund te ndodh me nje prone. Ata mendojne se gjithmone mund ta ulin me vone me idene qe te marrin cmimin qe kerkojne.
Kjo eshte shume e gabuar, tek artikulli Im I meparshem ju fola per “ Ndermjetesimin” dhe nje nder pikat kryesore eshte ndermjetesimi I standartizuar, eshte e paevitueshme humbja por humba duhet te jete ne menyre reciproke.
Per te arritur ne cmimin me te mire te mundshem ne treg duhen permbushur disa pika si pershembull :
- Cmimi per m2 I nje prone ne krahasim me cmimin per m2 te nje toke,
- Lokacioni dhe vetem lokacioni,
- Investimi I hedhur ne prone
- Renovimi I prones ne tendencat aktuale te tregut.
Nje nder gjerat e para qe shikoj kur konkludoj ne nje cmim perfundimtar eshte siperfaqja e prones, organizimi I planvendosjes se saj dhe trualli. Nje apartament I arreduar mire do te kushtoje me pak ne afatgjatesi ne krahasim me nje vile. Arsyeja eshte se me nje vile ju posedoni token ndersa me nje apartament nuk ndodh e njejta gje. Toka eshte ajo qe e vlerson akoma me shume pronen, jo struktura!
Eshte shume e rendesishme qe shitesi te kuptoje se struktura qe perben nje shtepi nuk eshte aq e rendesishme sesa toka ku ndodhet.
Lokacioni dhe vetem lokacioni
Mund te ju duke cudi se sa vlere ka lokacioni?
Stadiumi Dinamo dhe Blloku ndodhen jo me shume se 5 min ne kemb me njera tjetren, por cmimi I tyre per m2 leviz me 300 – 400 Euro per m2 mos me shume, pse ndodh kjo gje? Tregu eshte shume here me I nxehte, pronat per shitje jane te pakta per arsye te kerkeses se larte dhe qiradhenia dyqaneve apo apartamenteve eshte gjithmone ne rritje. Une gjithmone I keshilloj klientet e mi qe te paguajne per nje lokacion me te mire sepse ne nje dekade me tutje prona do vleje me shume sesa kane paguar tani.
Investimi I hedhur ne nje prone
Mobilimi luksoz ndonjeher eshte I duhur per nje prone dhe ndonjeher eshte I panevojshem. Duhet te keni dicka parasysh, qe mobilimi eshte gusto e shitesit dhe jo bleresit, prandaj ne shumicen e rasteve une e vleresoj nje prone sikur te ishte e pamobiluar, e vleresoj me “ Mindset” te bleresit, jane shume raste te rralla qe bleresi mund te perputhet me ate cfar ka nje prone. Keshtuqe Investimi ne nje prone duhet te hidhet ne vendin duhur per gjerat e duhura.
Renovimi prones
E fundit, por sigurisht jo me pak e rendesishmja eshte koncepti per te renovuar pronen tuaj. Kjo eshte ajo ku klienti harxhon para per ta risjellur pronen ne tendencat aktuale.
Keshillimi im I vetem eshte nese doni ta rinovoni pronen, ose rinovojeni te gjithen ose mos e rinovoni fare. Nuk mund te hedhesh 10.000 Euro per tualetin tuaj dhe ay te mendoni qe keni risjellur pronen ne tendencat aktuale. Keshtu qe ose bej gjithcka ose mos bej asgje.
Une shpresoj te ju kete ndihmuar te mendoni se si prona juaj pershtatet me tregun aktual. Sigurisht qe ka dhe shume gjera te tjera qe nuk I kam cituar por ato I kam lene kur jut e me kontaktoni mua persa I perket shitjes se prones tuaj. Edhe nese nuk jeni gati per te shitur sot, eshte gjithmone mire te keni nje ide te pergjithshme, ne menyre qe te ju ndihmoja ne informimin e vendimarrjes suaj ne te ardhmen.
Ndermjetesimi ne Pasuri te Paluajtshme eshte nje process I gjate, I mbushur me te papritura ne vorbullen e saj aq mahinitese por ne te njejten kohe aq e erret. Mentaliteti yt psiqik duhet te mbaje dhe te duroje sa me shume qe procesi te shkoj sa me qete. Nuk ka asgje me te keqe sesa te investosh kohen dhe energjine tende duke menduar se ajo marreveshje do jete shume e thjeshte dhe e shpejte. Zhgenjyese behet akoma me shume kur ne fund te procesit te deshtuar do kuptonit qe problemi qendronte ne fleksibilitetin qe ofruat, ne marredhenien qe krijuat, bleresi nuk do ngrihet ne oferten e tij dhe shitesi nuk levize ndaj vleres se tij. Ska gje me kaotike sesa tani, te duket sikur nuk ben dot gje, je thjesht I padobishem ne kete process. Kete moment une e quaj “ Rruge Pa Krye”. Ngecja ne kete rruge eshte e erret dhe kaotike, eshte aty ku marreveshjet e mundshme zhyten thelle drejt oqeanit. Agjentet mund te humbasin klient potenciale dhe klientet mund te humbasin shtepine e tyre te endrrave.
Por kjo rruge sdo te thote qe eshte pa dalje, ka nje zgjidhje dhe zgjidhja eshte praktika e gershetuar me eksperiencen e kalitur ne te tilla raste, qe e cojne drejt nje zhbllokimi. Te ndermjetesosh nuk ka te beje me detyrimin e njerzve te shohin gjerat ne menyren tuaj dhe te bejne gjithcka qe deshironi jut e beni. Bisedimi, perqendrimi dhe perceptimi situates te cojne drejt asaj qe klientet tuaj kerkojne. Jam perballur me shume ‘’ rruge pa krye ‘’ por gjithmone kam shikuar driten ne ate rruge pa krye, dhe asnjehere skam menduar qe jam une I padobishmi ne kete process por kam menduar qe une jam zgjidhja, une jam porta hyrese dhe mbyllese e ketij procesi, ( nje dite tjeter do shkruaj nje artikull ne lidhje me eksperiencat e mia personale te tipit “rruge pa krye”)
Asnjehere mos harroni qe jeni duke punuar me njerezit, ju nuk jeni duke punuar me apartamente dhe toka – ju jeni duke punuar me kompleksitetin njerezor. Jo gjithmone jane numrat ato qe e bejne ate te lumtur, shtyjini numrat menjane dhe perqendrohuni tek ai, krijesa me e vecante ne planet. Ai po vjen ne ate tryeze me pervoja, emocione, deshtime, paranoja dhe pritshmeri te ndryshme. Cfar I motivon ata? Cfar I shtyn ata drejt ketij akti?
Perballja e situates pa krye ndahet ne tre faza : Cmim dhe vetem cmimi, Presioni, Qendrueshmeria.
Pak me pare ju thashe qe te shtyni numrat menjane dhe perqendrohuni tek ai, pse?
Sepse ne kete proces dikush do humbe dhe do fitoje, kjo eshte e padiskutueshme, ceshtja eshte a mundeni ta minimizoni ne vlerat me minimale kete humbje ose fitore?
Duhet kuptuar se cfar cmimi perfaqeson bleresi dhe shitesi, te dy palet kane problemet e tyre, kreditime te pashlyera, probleme biznesi dhe familjare, etj. Cmimi I caktuar per dy palet do jete ai cmim qe I perfaqeson ne kete proces, dhe kjo arrihet nga ty dhe jo nga ata.
Askush nuk do te humbas ne kete process dhe kjo eshte e qarte. Presioni eshte ai qe do I sjelle me kembe ne toke, gama e gjere e informacioneve tuaja ndaj tregut dhe depertimi tyre ne koshiencen e tyre njerezore do ndikoje ne zhbollikim te mundshem, ky eshte kulmi ndermjetesimit, presioni mund dhe ta coj drejt nje katastrofe te mundshme kete process por mund dhe ta orientoje drejt nje marrveshjes se ofruar. Delikatesa ne kete proces eshte ne nivelin me te larte te mundshem. Bleresi duhet ta bleje sa me shpejt para se kerkersa te jete e larte dhe shitesi duhet sistematikisht ti rikujtohet situata aktuale e tregut, referencat e shitjes dhe drejtimi I paparashikueshem qe mund te marr tregu.
Ky eshte momenti bombardimit te statistikave te tregut ndaj shitesit, eshte kur I rikujtoni vazhdimisht situaten aktuale, leri informcionet ti zhyten thelle ne mendjen e tij. Rikujtojini pozitivitetet e kesaj marreveshje, bleresit duhet ti rikujtohet qe ky eshte investimi dhe zgjedhja e asaj qe ka kerkuar deri tani sikurse dhe anasjelltas.
Ndermjetesimi eshte nje proces I gjate, dhe I mbushur me situata nga me te ndryshmet, ndermjetesuesi duhet te jete nje pakete qe ofron likuiditet ne proces dhe jo nje derrase e kalbet.
Se shpejti do kuptoni qe kjo “ rruge pa krye “ eshte thjesht vetem nje pjese e kesaj negociate. Ndermjetesimi eshte nje art, eshte nje zanat qe jo cdo kush ka fatin ta mesoje, ta kontrolloje dhe ta perdore. Eshte qe mund ta urzurponi dhe ta parashikoni procesin, duke lene dhimbjen dhe zhgenjimin e marreveshjeve te vdekura mbrapa jush pergjithmone.
Ardi Ymaj
